2026년은 부동산 시장과 세무 환경에서 매우 중요한 전환점이 되는 해입니다. 특히 2022년부터 시행되어 1년 단위로 연장되어 온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 공식적으로 종료될 예정임에 따라 많은 주택 보유자들의 이목이 쏠리고 있습니다. 정부는 비정상적인 버티기를 방지하고 시장 거래를 정상화하기 위해 더 이상의 유예 연장은 없다는 강경한 입장을 고수하고 있으며, 이에 따라 5월 9일 이후 주택을 매도하는 다주택자들은 막대한 세 부담을 안게 될 가능성이 높습니다. 이번 포스팅에서는 2026년 달라지는 양도소득세 체계와 다주택자가 반드시 알아야 할 핵심 세무 정보를 상세히 정리해 드립니다.
2026년 양도세 중과 유예 종료 시점 및 대상 확인하기
현재 시행 중인 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일 양도분까지 적용됩니다. 여기서 양도일이란 잔금 청산일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날을 의미하므로 매도를 계획 중인 분들은 반드시 이 시점을 엄수해야 합니다. 정부 정책실 발표에 따르면 시장의 혼란을 방지하기 위해 계약 체결 시점을 기준으로 한두 달가량의 추가 유예를 검토 중이라는 소식도 있으나, 원칙적으로는 유예 종료가 확정적인 상황입니다. 유예 기간이 종료되면 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 최대 30%포인트가 가산된 중과세율을 적용받게 됩니다. 이러한 급격한 세 부담 변화는 부동산 시장의 매물 유도 혹은 매물 잠김 현상을 동시에 초래할 수 있으므로 본인의 자산 현황을 사전에 점검하는 것이 필수적입니다.
다주택자 양도소득세 세율 및 중과세 적용 상세 더보기
양도소득세 중과가 재개되면 조정대상지역 내의 주택을 매도할 때 적용되는 세율이 크게 달라집니다. 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 적용되지만, 중과세가 적용되면 2주택자는 기본세율에 20%포인트를, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 가산합니다. 즉, 3주택 이상 보유자가 최고 세율 구간에 해당할 경우 지방소득세를 포함하여 양도차익의 80% 이상을 세금으로 내야 할 수도 있는 구조입니다. 또한 중과세 대상이 되면 장기보유특별공제 혜택에서 배제된다는 점이 가장 뼈아픈 대목입니다. 최대 30%까지 차감받을 수 있었던 공제가 사라지면서 실질적인 세액 차이는 유예 기간 대비 몇 배 이상 벌어질 수 있습니다.
| 구분 | 유예 기간 내 (~26.5.9) | 유예 종료 후 (26.5.10~) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20~30%p 가산 |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 적용 불가 (배제) |
| 단기 보유 (1년 미만) | 70% | 70% |
조정대상지역 지정 현황 및 양도세 영향 보기
양도소득세 중과는 모든 지역에 적용되는 것이 아니라 오직 조정대상지역 내 주택에만 해당합니다. 2025년 하반기 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부는 서울 전역과 경기도 주요 12개 지역을 조정대상지역으로 재지정한 바 있습니다. 따라서 본인이 보유한 주택이 현재 규제 지역에 속해 있는지 확인하는 것이 절세의 첫걸음입니다. 비규제 지역에 있는 주택은 다주택자라 하더라도 중과세가 적용되지 않으며 기본세율로 과세됩니다. 다만, 인구감소지역 내의 세컨드 홈이나 비수도권 준공 후 미분양 주택에 대해서는 2026년 말까지 한시적으로 주택 수 제외 및 중과 배제 특례가 연장되었으므로 이를 적극 활용할 필요가 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건 및 장기보유특별공제 신청하기
다주택자 중과와 별개로 1세대 1주택자의 비과세 혜택도 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 현재 실지거래가액 12억 원 이하의 주택은 비과세 요건을 충족하면 양도소득세가 면제됩니다. 12억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 초과분에 대해서만 과세되며, 1주택자에게 부여되는 장기보유특별공제(보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%)를 적용받을 수 있습니다. 조정대상지역 내 주택은 보유 기간 2년뿐만 아니라 실제 거주 기간 2년을 동시에 충족해야 비과세가 가능합니다. 상속이나 혼인으로 인한 일시적 2주택자의 경우에도 처분 기한 내에 기존 주택을 매도하면 1주택자와 동일한 혜택을 받을 수 있으므로 관련 증빙 서류를 준비하여 국세청에 확인하는 것이 좋습니다.
2026년 부동산 시장 전망 및 다주택자 대응 전략 보기
2026년 5월 유예 종료를 앞두고 시장에는 상반된 전망이 공존하고 있습니다. 유예 종료 전 절세를 위해 매물을 내놓는 다주택자들이 늘어나면서 일시적인 하락세가 나타날 수 있다는 관측과, 오히려 세금 부담 때문에 매도를 포기하고 증여로 돌아서는 매물 잠김 현상이 심화될 것이라는 분석이 팽팽합니다. 다주택자라면 2026년 5월 9일 이전에 매도를 완료할 것인지, 아니면 장기 보유를 통해 규제 완화 시점을 다시 기다릴 것인지 빠른 판단이 필요합니다. 또한 2026년부터는 가족 간 저가 양도에 대한 증여 의제 규정이 강화되어 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우 증여세와 취득세 폭탄을 맞을 수 있으므로 전문가의 조언을 구하는 것이 안전합니다.
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자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 2026년 5월 10일 이후에 계약을 체결하면 무조건 중과되나요?
현재 정부가 발표한 원칙에 따르면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과세율이 적용됩니다. 다만 최근 정부 내에서 시장 충격을 완화하기 위해 5월 9일까지 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한해 실제 잔금이 이후에 치러지더라도 유예를 인정해 주는 방안을 검토 중이므로 최종 확정되는 시행령 개정안을 반드시 확인해야 합니다.
Q2. 지방에 있는 저가 주택도 주택 수에 포함되어 중과되나요?
공시가격이 일정 금액 이하이거나 인구감소지역에 위치한 주택 등 일부 예외 조건에 부합하는 주택은 양도세 계산 시 주택 수에서 제외되거나 중과 대상에서 배제될 수 있습니다. 하지만 이는 지역과 주택 가격에 따라 기준이 상이하므로 국세청 홈페이지나 세무 상담을 통해 개별적으로 확인하는 것이 정확합니다.
Q3. 다주택자가 주택을 증여하는 것이 매도보다 유리할까요?
2026년부터는 증여 취득세율과 저가 양수도에 대한 과세 기준이 강화되었습니다. 양도세 중과를 피하기 위한 증여가 늘고 있으나, 증여세 역시 누진세율이 높고 취득세 부담이 상당하므로 양도세 중과 시의 세액과 증여 시의 총비용을 비교 계산해 보아야 합니다. 특히 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 증여 시 취득세율이 높게 유지되고 있다는 점에 유의하십시오.
Q4. 장기보유특별공제는 중과 대상이라도 일부는 받을 수 없나요?
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하여 중과세율(기본세율 + 20%p 또는 30%p)이 적용되는 경우에는 장기보유특별공제 혜택이 0%로 완전히 배제됩니다. 따라서 양도차익이 큰 장기 보유 주택일수록 유예 기간 내에 매도하는 것이 절세 측면에서 압도적으로 유리합니다.
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